Ciudad Compacta: Densidad + Servicios

Esta semana se hizo tendencia la aprobación de las modificaciones de la Resolución 85-09 sobre la Zonificación de Densidad en la Circunscripción 1 del Distrito Nacional por las posiciones en contra que se ha encontrado. Esta resolución tiene 11 años vigente, pero ¿realmente funciona?


Vamos a conocer la resolución 85-09 y ver los cambios que se produjeron para hacer un análisis de la misma:


En la resolución se establecen 10 polígonos consolidados (PC), que son zonas con características similares y conformados por unidades territoriales (UT), que a su vez están conformadas por sectores.


La misma establece la cantidad de niveles, altura y usos compatibles en solares de 300 a 600 metros cuadrados, como áreas de referencia, para optar por un tipo de densidad (habitantes por hectárea). 1 hectárea son 10,000 metros cuadrados, un área parecida a la que ocupa Blue Mall.


Para optar por una densidad media, el solar deber ser igual o mayor a 300 metros cuadrados. Para optar por una densidad alta, el solar debe ser mayor a 600 metros cuadrados.

Con la modificación la densidad aumenta para las mismas alturas, la misma cantidad de niveles y la misma área. Es decir, podrán habitar más personas en las unidades existentes y las que se construirán.


La diferencia es que en la modificación se toma en cuenta el ancho de la vía en la que se encuentra la edificación, que en la primera versión solo era considerado en las excepciones para vías menores a 6 metros, donde solo se podía optar por densidades bajas. En la modificación, el incremento de la densidad aplica si la edificación se encuentra en una vía de 7 metros o más.


Vale destacar que casi todas las vías de la circunscripción 1 son de 7 metros o más. Hay pocas excepciones porque la ciudad fue diseñada para la circulación en doble sentido. De hecho, es común ver en todos los sectores el estacionamiento a ambos lados de la vía y aún hay espacio para la circulación en ambos sentidos o en uno solo.


Hubiese sido más sencillo explicar con planos al detalle, pero los disponibles son casi imposibles de leer y el ADN no los tiene disponible para ser descargados en un formato .shp u otro compatible con herramientas GIS.

Obviando el hecho de que para ADN solo existe la circunscripción 1, entiendo que dividir un territorio ya dividido por barrios y sub-barrios oficialmente, cada uno con representantes locales desde las juntas de vecino, fue un error (aunque las juntas de vecino han descuidado su trabajo a nivel general, pero es una institución que se debe fortalecer y dar mayor importancia).


Me refiero a que las unidades territoriales más bien pudieron ser sectores y no sumar términos para un tema complejo de por sí. No hay nada que pueda ser aplicado en una unidad territorial de manera homogénea, a menos que esa UT esté conformada por un único sector. Es muy difícil lograr el consenso en una junta de vecino, imaginen varias con intereses distintos y necesidades particulares.


Pero eso no es el tema de discusión, lo es la densidad y quienes se han opuesto a esta modificación indican que no es posible aumentar la densidad cuando la circunscripción carece de los servicios básicos y el tránsito es un caos.

En 2017, como parte del trabajo de tesis que desarrollé junto al Ing. Oliver Guzmán, hicimos un análisis del uso de suelo del Distrito Nacional. La circunscripción 1 resultó con solo 6% de su superficie en parques.


Considerando que en esta circunscripción se encuentra el Centro Olímpico y el parque Mirador Sur, que representan 82% del suelo dedicado a parques en la demarcación, tenemos solo 350,500 metros cuadrados (35 Ha) distribuidos en 36 sectores y en condiciones paupérrimas de seguridad e higiene.


La Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda un umbral mínimo de 9 metros cuadrados de área verde por habitante.

La circunscripción 1 del Distrito Nacional posee 6.4 metros cuadrados por habitante, considerando los datos de población del Censo 2010 que registra unas 310,460 personas en dicha circunscripción. El valor es menor porque del 2010 al 2020 la densidad poblacional del Distrito Nacional ha aumentado y, aunque hay proyecciones, no son tan confiables.


Eso solo considerando las áreas verdes. Aquí dejamos fuera la seguridad ciudadana (por falta de datos), la condición de las aceras (por falta de datos), el desorden que existe en el manejo de residuos sólidos, la complejidad del sistema de permisologías que obliga a los ciudadanos a hacer lo ilegal (y ni siquiera es un proceso costoso. Es tedioso y absurdo en muchos aspectos); pero no dejamos fuera el tema tránsito.


El R-002 estacionamiento vehicular en edificaciones del MOPC (de 1989 y aún no se actualiza) establece que los apartamentos o viviendas en hilera solo deberán contar con 1 espacio de estacionamiento por unidad de vivienda. Para apartamentos de 1 habitación, 0.80 espacios de estacionamientos (jesu' magnifica. Eso no se merece un comentario).


Para nadie es un secreto que en sectores de clase media alta, como los de la circunscripción 1, hay 1 vehículo por persona en cada familia, con raras excepciones (lamentablemente esto no se puede verificar con números porque no hay datos oficiales, pero tampoco es un misterio). Si quieren confirmar eso, solo tienen que pasar por todos los sectores del Distrito Nacional y se darán cuenta de la cantidad de vehículos que hay estacionados en la vía pública aún después del horario laboral. Todos son de los edificios residenciales de la zona.


En sectores de ingresos bajos el tema es peor, pues muchas viviendas ni siquiera cuentan con estacionamiento y deben aparcar afuera. Esto está muy relacionado al sistema de transporte de la ciudad, que obliga a los ciudadanos a comprar vehículos aún con una estación del metro al lado de su casa (ah, pero tampoco hay datos sobre eso).


El R-002 recomienda la construcción de estacionamientos de visitantes para edificios de apartamentos con más de 20 unidades, pero al final no se construyen y si se construyen son vendidos a los inquilinos como estacionamientos adicionales y los visitantes terminan estacionándose en la vía pública, que además tiene restricción de estacionamiento.


Ese descontrol y falta de datos es lo que ha generado propuestas como las del cambio de sentido de circulación en el Distrito Nacional (si se fijan esos cambios han sido solo en la circunscripción 1 que, para ADN, es el Distrito Nacional). Y ni se pregunten cómo seleccionan esas vías porque se caen para atrás.A solo 1 semana de lanzar la primera fase comenzaron a cambiar lo que, en teoría, había sido estudiado desde 2013.


En resumen, aún con la densidad actual:


- No hay datos para saber cuantos vehículos tiene cada unidad de apartamento.


- No se cuenta con un sistema de áreas verdes adecuado. Muy por debajo de lo recomendado y en condiciones de deterioro extremo (muchos parques funcionan por las juntas de vecino que deben caerles encima).


- No hay un horario establecido para la recogida de basura. De hecho, sí hay un horario, pero no se cumple.


- El tránsito es un caos por la falta de gestión, el transporte un desastre y las aceras ni se digan (la gente tiene que lanzarse a las calles porque encuentra un vehículo estacionado sobre ellas o está en completo deterioro o tiene un mobiliario urbano en el mismo medio que impide la correcta circulación).


- No hay seguridad (desde que cae la noche las calles quedan desoladas por miedo). Y hay un problema de convivencia terrible que supera, en algunos casos, los niveles de delincuencia.


- No existe un control sobre las tipologías actuales (entré a Google Maps y seleccioné un punto al azar. El mismo cayó en la C/ José Martir, que pertenece al sector Los Restauradores. Según la resolución 85-2009, en esa calle solo se permiten edificaciones de 3 niveles. Sin embargo, puedes encontrar 4 residenciales con 4 niveles habitacionales en menos de 150 metros).



Todo eso pasa con la densidad actual. Imaginen cuando lleguen más habitantes con más vehículos, sin restricciones, sin control y sin una guía de planificación adecuada que les permita disfrutar de los servicios de la ciudad y que en pleno siglo XXI deberían estar cubiertos.


Quienes se oponen a la modificación de la resolución bajo las condiciones actuales, están en lo correcto

No me opongo a que se incrementen las densidades, porque ahí es que debemos ir. A lo que me opongo es a hacer modificaciones al aire, por presión de grupos empresariales y con intereses particulares, sin tener control siquiera de lo que ya existe.


¿Qué podemos hacer?


Hablar de densidades en estos tiempos es hablar de micro movilidad, de sectores a escala, de fragmentación de vías, de accesibilidad, de inclusión social. Tenemos problemas de cohesión social y espacio público que podemos resolver con planificación y gestión.


Hay que repensar esa distribución de las densidades y el uso de suelo. Las actuales están enfocadas en atraer a los habitantes hacia las vías de mayor de tamaño. Eso crea presión en los bordes de los sectores, aleja los servicios y promueve el uso de vehículos de motor.




Las ciudades se pueden diseñar para estratificar a la gente en distintos sectores según tipo de renta, edades o estructura familiar, pero cuanto más especializados sean los sectores, mayores son los problemas que tiene que afrontar la ciudad, principalmente de movilidad.


En el Distrito Nacional no existen sectores de niveles mixtos. O son de clase alta, clase media o de clase baja, y la diferencia entre uno y otro es muy evidente. Si solo se dan facilidades para construir torres con unidades habitacionales a precios de renta alta, el sector se especializa para una sola clase social, lo que trae consigo muchas debilidades que son las que estamos sufriendo hoy.


Un sector de clase alta exclusiva usará automóvil para todas sus necesidades, requiriendo mucho espacio de circulación y dificultando el transporte público y los modos no motorizados. Las clases altas deben de estar diluidas en la ciudad para evitar la existencia de barrios exclusivos sin alternativas de transporte, que es lo que ha pasado con las circunscripciones 1 y 2.


En el mismo sentido, un exceso de concentración de capas desfavorecidas en un mismo sector puede propiciar situaciones incontroladas de inseguridad ciudadana y la falta de acceso a servicios básicos (muy notorio en la circunscripción 3). Diluir estos focos de pobreza en áreas urbanas donde hay diversidad de rentas reduce el problema a niveles fácilmente controlables por los propios vecinos.


Para lograr eso hay que regular la renta. ¿Cómo?

- Permitiendo diferentes calidades de edificios en una misma calle. Los terrenos pequeños permiten una sustitución más fácil a lo largo del tiempo, logrando que edificios más antiguos (y por lo general de peor calidad, con menos servicios y menor precio) convivan con edificios renovados más caros.


- Promoviendo diferentes tipologías edificatorias en un sector. Manzanas en altura o viviendas individuales, o la existencia o no de jardín privado, implican precios muy diferentes. La coexistencia de varios de estos modelos en una misma zona ayuda a la diversidad de rentas.


- Recordar que no sólo es una cuestión de metros cuadrados totales, sino de tamaños de las habitaciones.


- Aceptando diversas calidades dentro de una misma manzana. Pisos con peores vistas o apartamentos sin ascensor pueden convivir con viviendas con mejores prestaciones.


Por otro lado, construir parques convierten a los sectores en lugares de estancia para todas las edades, además de que ayudan climáticamente, suavizan el paisaje y crean itinerarios de viaje de interés. Y esto se vuelven más atractivo cuando la percepción de seguridad es mayor.


Por último, promover el comercio local. Permitir comercios en los primeros niveles de las edificaciones que atraigan personas del entorno, de manera que no sientan la necesidad de movilizarse a las afueras del sector para hacer sus diligencias básicas. Esto reduce considerablemente el uso de automóviles y promueve el uso de la bicicleta o caminar por el sector, lo que genera mayor seguridad, al menos en las calles donde se desarrolle ese tipo de comercio que, además, debe ser visible desde afuera, ofreciendo esa conexión entre ambos espacios y generando mayor confianza al momento de recorrer la zona. Para este último aspecto ayudan mucho las calles peatonales.


Hay una infinidad de opciones que ayudan a regular la densidad y la diversidad de los sectores, lo que los hace más accesibles y seguros, pero hay que investigar y adaptar lo investigado a la realidad dominicana, y dejar de responder a intereses particulares, ya sea del ámbito empresarial o del sector público. Hay que lograr un balance y sobre todo, trabajar con data, como he mencionado miles de veces por este espacio.


Sin data, las decisiones que tomemos se convertirán en proyectos fallidos

Para que todo eso sea efectivo hay que hablar de densidades para las demás circunscripciones, no solo quedarnos en la 1, y trabajar en conjunto con los demás municipios para homogeneizar el sistema (ah pero para eso es la ley de ordenamiento territorial y uso de suelo que no se ha aprobado...me voy...wiiiiiiiiiii).

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